20 novembre 2008

Canone enfiteutico (ai sensi del codice civile)

Il corrispettivo dovuto dall'enfiteuta al concedente del fondo (art. 960 c.c. e ss.; art. 2763 c.c.).

Distinguiamo la determinazione del canone in base alla tipologia di enfiteusi:

- enfiteusi su fondo agricolo: la normativa prevede che la misura del canone non può essere sproporzionata rispetto al valore di mercato del bene su cui grava l'enfiteusi e che tale canone sia periodicamente aggiornato mediante l'applicazione di coefficienti di maggiorazione idonei a mantenere adeguata, con una ragionevole approssimazione, la corrispondenza all'effettiva realtà economica. (Corte Costituzionale sent. 406 del 7 aprile 1988 e sent. 143 del 23 maggio 1997). Proprio in relazione a queste sentenze è stato dichiarato illegittimo il metodo di calcolo che prendeva il reddito dominicale come valore di riferimento, proprio perché obsoleto e non più rispondente agli attuali parametri di mercato (es. Valore Agricolo Medio).

enfiteusi  su fondo edificabile: il valore del canone di dette aree non può essere determinato sulla base delle enfiteusi rustiche onde evitare operazioni speculative, ma ad esso si deve pervenire applicando al valore dell'area considerata edificabile un equo saggio di rendimento (Consiglio di Stato parere n° 661/98 del 09 giugno 1998, Ministero delle Finanze nota del 26 ottobre 2000 - es. valore I.C.I. -, Circolare Agenzia del Territorio prot. 29104 dell'11/05/2011).

enfiteusi  su fondo edificato: i fabbricati costruiti su terreni gravati da livello/enfiteusi non possono essere considerati migliorie (Avvocatura dello Stato nota n.8475 del 19.12.1991), l'attività di miglioria che è richiesta all'enfiteuta, deve ritenersi intrinsecamente connessa alla natura del fondo stesso; mentre esula completamente da ciò ogni attività di trasformazione edilizia (Consiglio di Stato parere n. 661/1998). Il fabbricato pertanto segue ciò che dispone il codice civile circa l'accessione.

In merito al calcolo del canone, consultare la Circolare Agenzia del Territorio prot. 29104 dell'11/05/2011 circa la corretta rivalutazione del Reddito Dominicale.

La Legge 16/1974 che prevedeva l'estinzione dei rapporti perpetui reali antecedenti al 28/10/1941 con canone inferiore a Lire 1.000 annue è stata abrogata dal D.L. 112/2008, e comunque la Corte dei Conti ha chiarito con parere 18/2006 che tale norma non era applicabile ai beni comunali, come confermato di recente dalla Sentenza della Cassazione n. 4201/2014.

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